Ponúka vám realitná kancelária financovanie hypotéky? Toto by ste mali vedieť.

Ak ste usúdili, že prišiel ten správny čas začať riešiť vlastné bývanie určite aj zo skúseností okolia viete, že vybavenie hypotéky je častokrát veľmi zdĺhavý a vyčerpávajúci proces. Nájsť tú správnu nehnuteľnosť, zorientovať sa v ponukách jednotlivých bánk, úrokových sadzbách, fixáciách a zvoliť si tú najvýhodnejšiu z možností nie je jednoduché.

Všetky kroky tohto procesu je dôležité konzultovať so skúseným finančným sprostredkovateľom, hypotekárnym špecialistom, ktorý pozná vaše možnosti a požiadavky, na základe ktorých vám uľahčí cestu k novému bývaniu. Mali by ste však rátať s tým, že vám pri výbere nehnuteľnosti realitná kancelária, alebo developer okrem bytu ponúkne aj financovanie hypotéky priamo cez ich finančného sprostredkovateľa. Ak sa rozhodnete na túto spoluprácu kývnuť, nie je na tom samozrejme nič zlé. Dôležité ale je poznať, čo má spolupráca s finančných sprostredkovateľom obnášať a aké výhody z nej pre vás ako klienta majú vyplývať.

Začíname s vybavovaním hypotéky

Obvykle potenciálny kupujúci osloví finančníka za účelom tzv. scoringu ešte pred tým ako má vybranú nehnuteľnosť. Scoring predstavuje prepočet maximálneho úverového rámca naprieč bankami. Do scoringu vstupuje viacero parametrov ako napríklad lokalita nehnuteľnosti, či sa jedná o kúpu bytu alebo domu, ako dlho ste zamestnaný, bonita klienta, t.j. profesia a vzdelanie klienta, zvlášť ak klient dokladuje príjem ako SZČO alebo s.r.o. sú v bankách v akceptácií príjmov veľké rozdiely. Aj toto je jeden z dôvodov, prečo nežiadať o úver priamo v banke na vlastnú päsť ale vždy so sprostredkovateľom. Sprostredkovateľ porovná viacero možností na trhu a pomôže vám vybrať tú najvýhodnejšiu.

Ďalším krokom je podpis rezervačnej zmluvy na nehnuteľnosť, ktorú ste sa rozhodli kúpiť. Klientom odporúčame, aby rezervačnú zmluvu pred podpisom zaslali finančníkovi na kontrolu, v ideálnom prípade si ju nechali skontrolovať aj právnikom.

Vstup realitnej kancelárie do procesu vybavenia hypotéky

Pokiaľ realitná kancelária ponúkne potenciálnemu kupujúcemu možnosť vybaviť hypotéku cez ich poradcu, je to samozrejme v poriadku, táto spolupráca môže byť výhodná pre obe strany, no klient by do nej nemal byť v žiadnom prípade tlačený. Sú však prípady kedy pri návrhu rezervačnej zmluvy zo strany realitnej kancelárie alebo developera môže dochádzať k situáciám, kedy rôznymi spôsobmi motivujú klientov, aby si hypotéku financovali priamo cez nich.

Vrátenie rezervačného poplatku? Iba za týchto podmienok

Najčastejšie ide o prísľub vrátenia rezervačného poplatku v prípade zamietnutia žiadosti o hypotéku. Realitná kancelária vám prisľúbi, že ak si hypotéku vybavíte cez ich sprostredkovateľa, v prípade zamietnutého úveru vám rezervačný poplatok napríklad vo výške 3000€ vráti. Hypotéku si stále môžete doriešiť aj s finančníkom podľa svojho uváženia, ktorý vám už napríklad spracoval návrhy, realizoval scoring a preveril možnosti financovania, no ak banka žiadosť o úver zamietne v tomto prípade o uhradený rezervačný poplatok prídete. 

Ďalším možným príkladom je priame požadovanie poplatku napríklad 700€ developerom, s odôvodnením, že mu vznikajú pri prevode nehnuteľnosti dodatočné náklady, ak sa úver nevybaví cez ich sprostredkovateľa. Dostávame sa tak do situácie, kedy sa klient v obave, že príde o svoje peniaze rozhodne pracovať s úplne novým sprostredkovateľom. Zo sprostredkovania hypotéky sa tak môže stať jednorázový úkon s prideleným finančným sprostredkovateľom, ktorého kvalitu služieb záujemca o nehnuteľnosť nepozná. Z tohto faktu môže taktiež vyplývať, že klient nevie, či počas vybavenia úveru bude mať pokryté doplnkové služby ako napríklad poistenie nehnuteľnosti, ktoré je pri hypotéke povinné, alebo či poradca nechá klienta vybaviť si poistku v banke samého, pričom kvalita poistného krytia kupovanej nehnuteľnosti je tak otázna. Potenciálny klient rovnako nevie, či po pár mesiacoch trvania úveru realitnou kanceláciou dohodený poradca upozorní na možnosť zníženia úroku, prípadne refinancovania do inej banky.

Ak sa realitná kancelária alebo developer pokúša takýmto spôsobom o získanie provízie za sprostredkovanie hypotéky, je to nepríjemné ako pre klienta, na ktorého realitná kancelária vytvára tlak spolupracovať s ich poradcom a rovnako aj pre pôvodného sprostredkovateľa, ktorý častokrát zistí, že vypracovanie návrhov robil zadarmo. V komplikovanejších prípadoch pôvodný finančník komunikuje s hypošpecialistami v bankách, ktorý nie sú veľmi ochotní poskytovať informácie, pokiaľ sa finančník prišiel iba pýtať, no žiadosť o hypotéku nepriniesol. Problém teda vzniká aj v tejto rovine.

Čo na to zákon?

Sprostredkovanie finančnej služby a fomulácia rezervačnej zmluvy zo strany realitnej kancelárie, alebo developera, ktoré akýmkoľvek spôsobom motivujú a podmieňujú klienta pod hrozbou, že príde o svoje financie k spolupráci s novým sprostredkovateľom môžu byť v rozpore s celou radou zákonov:

Zákon o finančnom sprostredkovaní uvádza napríklad tieto povinnosti finančného agenta:

§ 32 ods. 3, prvá veta: „V súvislosti s vykonávaním finančného sprostredkovania nesmie finančný agent poskytovať klientovi alebo potenciálnemu klientovi žiadne finančné výhody alebo výhody hmotnej povahy alebo nehmotnej povahy.“

Podľa ustanovenia § 53 ods. 1, prvá veta zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník (ďalej len „OZ“) „Spotrebiteľské zmluvy nesmú obsahovať ustanovenia, ktoré spôsobujú značnú nerovnováhu v právach a povinnostiach zmluvných strán v neprospech spotrebiteľa (ďalej len „neprijateľná podmienka“).“

Podľa ustanovenia § 53 ods. 4 písm. t) OZ sa za neprijateľnú podmienku považujú také, ktoré „požadujú od spotrebiteľa plnenie za službu, ktorej poskytnutie dodávateľom v prevažnej miere nesleduje záujmy spotrebiteľa.“ A mnoho ďalších.

Ako riešiť hypotéku s vlastným poradcom a bez zbytočných poplatkov

Čo robiť v prípade, že ste našli tú správnu nehnuteľnosť a zároveň ste dostali ponuku financovania od realitnej kancelárie cez ich agenta? V prvom rade je dôležité overiť, si, či je pre vás táto nová spolupráca výhodná a nie je podmienená žiadnymi finančnými sankciami v prípade, že ju odmietnete. Dôležité je taktiež overiť si kvalitu služieb nového agenta a ubezpečiť sa, že okrem vybavenia hypotéky zabezpečí aj doplnkové služby v súvislosti s jej poskytnutím a bude vás informovať o možnosti refinancovania. Ak narazíte na sporné body najlepší riešením  je informovať o nich svojho vlastného finančného sprostredkovateľa, ktorý disponuje skúsenosťami z podobných situácií, pomôže vám s ďalšími krokmi medzi ktoré patrí aj komunikácia priamo s realitnou kanceláriou, alebo developerom, ktorých upovedomí o tom, že klient má vedomosť o neférovo postavenej ponuke, ktorá sa môže pohybovať na hrane zákona. V tomto bode sú zvyčajne realitná kancelácia/developer ochotní pristúpiť ku zmenám v rezervačnej zmluve a klient má možnosť financovať hypotéku so sprostredkovateľom podľa svojho vlastného uváženia bez akejkoľvek nevýhody. Alternatívnym riešením je vybavenie tzv. hypotéky na nešpecifikovanú nehnuteľnosť. Aktuálne tento typ hypotéky ponúkajú banky ČSOB a Unicredit. Máte možnosť vybaviť úver ešte pred podpisom rezervačnej zmluvy, získate tým istotu, že úver od banky naozaj dostanete. Kvalitný sprostredkovateľ vám určite poradí aj túto možnosť.

Prečo riešiť finančné sprostredkovanie s nami?

1. Šetríte čas a energiu. S nami máte k dispozícií prehľad ponúk od rôznych bánk na jednom mieste. Nemusíte tak banky navštevovať osobne, či tráviť dlhé hodiny skúmaním ponúk na internete. Vybavíme za vás aj kataster a poistenie na byt zabezpečíme výhodne aj cez inú poisťovňu než tú, s ktorou pracuje banka poskytujúca úver.

2. Máme zamestnaného úverového analytika, ktorý pravidelne aktualizuje informácie o metodických zmenách schvaľovania v bankách. O všetkých zmenách, ktoré sa vás týkajú budete vždy informovaný.

3. Hypotéky nosíme do bánk veľkoobchodne, vieme kde pýtať lepšie úroky a poplatky, aj preto zvykneme bankárom samým vybavovať hypotéky my.

4. Klientom pravidelne zasielame informácie o tom, kedy majú možnosť znížiť si úrok, alebo refinancovať hypotéku. 

5. Za sprostredkovanie nás neplatíte vy, ale banka poskytujúca úver, banka ušetrila náklady na pobočkové miesto a pracovníka banky, je to to tak win-win-win situácia medzi vami, bankou a nami.

6. Okrem hypotéky máte k dispozícií celé portfólio finančných služieb (sporenie, investovanie, poistenie…), peniaze vám tak zefektívnime vo všetkých oblastiach. Vybavenie úveru je iba jednou zložkou manažmentu osobných financií, je dobré vedieť, že sa finančné produkty vzájomne dopĺňajú a ovplyvňujú. Hypotéka sa dá vyplatiť predčasne ak popri splácaní pravidelne investujete, poisťovne za Vás vedia prebrať splácanie úveru, ak by ste mali zdravotné problémy a dlhodobo nemohli pracovať ap. Na stretnutí s finančníkom odporúčame vždy prehodnotiť všetky oblasti manažmentu osobných financií.

Oliver Korbaš

Finančný sprostredkovateľ, poradca
Verím, že práca založená na hodnote charakteru je základom pre úspešné podnikanie. Chcem, aby toto bolo na slovenskom trhu štandardom a preto idem v oblastí financií príkladom. Verím, že cestou priamych informácií pre klienta dokážeme vrátiť dôveru a rešpekt profesií finančného sprostredkovateľa. Dobré meno ako výsledok referencií od klientov je to, na čom staviame.