Je vhodná doba na kúpu vlastnej alebo investičnej nehnuteľnosti?

S informáciami o vysokej inflácií a stúpajúcich úrokových sadzbách prichádzame do kontaktu každý deň, je aj napriek týmto faktom vhodná doba na kúpu nehnuteľnosti? Medziročná hodnota inflácie je aktuálne na úrovni 13,6% (9/22) a úrokové sadzby sa z 1% zdvihli na viac ako 3% vo väčšine bánk.

Na rastúcu mieru inflácie už reagujú centrálne banky zdvíhaním základných úrokových sadzieb. A keďže sa zvyšuje cena peňazí, za ktorú si komerčné banky požičiavajú na medzibankovom trhu, rastú aj úrokové sadzby, za ktoré komerčné banky požičiavajú peniaze spotrebiteľom vo forme hypotekárnych či spotrebných úveroch. 

Rovnako tak rastú aj výnosy na štátnych dlhopisoch, kedy s rastúcou základnou úrokovou sadzbou sa štátom predražuje financovanie nových dlhov. Tu nájdete graf v ktorom je znázornené ako začiatkom roka stúpli úroky na dlhopisoch spod 0 na aktuálne viac ako 3%.  https://tradingeconomics.com/slovakia/government-bond-yield

Jednou z výhod, ktorú majú Slováci aj napriek stále stúpajúcim úrokom pri kúpe nehnuteľnosti je relatívne nízky poplatok za zmenu vlastníka – 66€ za tento úkon, pričom v zahraničí je bežné, že poplatok za zmenu vlastníka predstavuje isté percento z ceny nehnuteľnosti. Napríklad v susednom Rakúsku tvoria sprievodné poplatky niekoľko percent z kúpnej ceny. Pri kúpe nehnuteľnosti v Rakúsku je potrebné uhradiť daň z prevodu nehnuteľnosti kúpnej ceny (3,5%) poplatok na katastri (1,1%), poplatok za notára (cca 2,4%) a províziu realitnej kancelárie (3% z kúpnej ceny nehnuteľnosti.) 

Ďalším pozitívom pri kúpe nehnuteľnosti na Slovensku je daňový test, ktorý je aktuálne 5 rokov. Znamená to, že ak ste kúpili nehnuteľnosť za napr. 200 000 € a predali ju za 250 000€, zo zisku (50 000 €) je potrebné platiť daň. Platí, že ak výška základu dane za rok 2022 nepresiahne sumu 38 553,01 eur, použije sa sadzba dane vo výške 19 %. Na prevyšujúcu časť základu dane (t. j. nad 38 553,02) sa použije sadzba dane vo výške 25 %. Pri príjmoch z predaja nehnuteľnosti netreba zabúdať ani na zdravotné odvody. Výška odvodu do zdravotnej poisťovne je 14 % zo zisku z predaja nehnuteľnosti. Ak uplynulo 5 rokov a viac odo dňa nadobudnutia nehnuteľnosti, je príjem z predaja od tejto dane oslobodený. Z vyššie spomenutých 50 000€ teda daň neplatíme. Pre porovnanie v susednom Česku je daňový test nastavený na 10 rokov.

Aj napriek klesajúcemu dopytu po kúpe nehnuteľnosti v blízkej dobe najmä vo väčších mestách nie je pokles cien nehnuteľností očakávaný. Je to hlavne kvôli nedostatku nehnuteľností na predaj. Očakávať môžeme skôr len prípadnú stagnáciu.

Ak banke zaplatíme 3% na úroku, avšak inflácia je na úrovni viac ako 3%, ide stále o výhodnú kúpu. Pri aktuálne situácii síce zaplatíte 3% banke, ale máte 13% „zľavu“ na cene požičaných peňazí pôsobením inflácie.

Ak uvažujete nad kúpou investičnej nehnuteľnosti, ktorú by ste chceli prenajímať a odrádza vás výška splátky hypotéky, inými slovami – výška splátky hypotéky je vyššia, než suma, za ktorú chcete nehnuteľnosť prenajímať, treba sa zamyslieť nad istinou a úrokom, z ktorých je splátka hypotéky zložená. Pri výške hypotéky 200 tisíc, na 30 rokov s úrokom 3% je splátka 800€. Z toho tvorí 500€ úrok a 300€ istnu. (Pomer zaplatených úrokov sa každý mesiac znižuje). Ak je výška nájmu viac ako 500€, stále sa vám oplatí investičnú nehnuteľnosť kúpiť. Nehnuteľnosti z dlhodobého hľadiska rastie hodnota a cena peňazí (úrok) je preplatené vo forme nájmu.

Množstvo ľudí siahne aj po možnosti kúpy bytu v depeloperskom projekte. Developeri môžu mať svoje projekty zazmluvnené s jednou alebo aj s viacerými bankami. Je to veľká výhoda, pretože v takomto prípade môžeme žiadať o hypotekárny úver už pred podpisom rezervačnej zmluvy. Developer má s financujúcou bankou nastavené podmienky financovania vopred vrátane nacenenia bytov i napriek tomu, že výstavba sa ešte nezačala. V takomto prípade je proces sprostredkovania hypotéky jednoduchý. Potrebné je len zistiť, či banka, ktorá financuje vami vybraný projekt, akceptuje váš druh príjmu a či je váš príjem postačujúci. Pri kúpe bytu v developerskom projekte odporúčame klientom dôkladnú kontrolu kúpnej zmluvy, vzhľadom na fakt, že množstvo developerov do zmlúv aplikuje inflačnú doložku. Výška inflačnej doložky by mala byť presne stanovená v kúpnej zmluve. Obvykle je to okolo 5 % z ceny nehnuteľnosti. Kvôli rastúcim cenám rôznych stavebných materiálov má developer právo nárokovať si túto sumu po tom, čo vydokladuje, že ceny materiálov sa v porovnaní s minulým obdobím v čase zarezervovania nehnuteľnosti  skutočne zvýšili. Odporúčame vyberať si developerov bez inflačnej doložky. Ak by developer navýšil cenu výraznejšie, pričom ste si hypotekárny úver už vybavili v minulosti, je potrebné o vyšší úver žiadať banku opätovne, tj. váš príjem bude preverený opätovne. Prípadne môžete rozdiel v pôvodnej a novej cene nehnuteľnosti vyplatiť z vlastných zdrojov.

Aj keď sa môže zdať, že kvôli vysokým úrokom a miere inflácie nemusí byť vhodná doba na kúpu nehnuteľnosti, stále je množstvo faktorov, vďaka ktorým kúpa nehnuteľnosti na Slovensku stojí za zváženie.