Ako sa tá hypotéka vybavuje?

Čo vás čaká keď plánujete bývanie a beriete hypotéku? V tomto článku nájdete prehľad jednoduchých praktických krokov a odporúčaní ako sa na to celé pripraviť.

V dnešnej dobe je pre bežného človeka nereálne zabezpečiť si bývanie kompletne z vlastného vrecka z usporených peňazí. Riešením je teda hypotéka. Existuje viacero typov hypoték, klasická na kúpu bytu alebo domu, na výstavbu domu, na kúpu pozemku, americká, refinančná a konsolidačná. Teraz sa budem venovať tej najbežnejšej na kúpu bytu.

Odporúčam pripraviť sa na celý proces schvaľovania žiadosti o hypotéku ideálne aspoň 2 mesiace dopredu aby ste mali dostatok času vyriešiť problémy, ktoré môžu nastať (čerpanie nebude na plombu ale na zápis záložného práva – vysvetlím nižšie, banke sa nepáči nehnuteľnosť, znalec urobil chybu na znaleckom posudku, atď.).

Postup pri žiadaní hypotéky vyzerá približne takto:

1. Scoring klienta a výber banky. Existujú 2 spôsoby ako podať žiadosť, buď pôjdete priamo na pobočku banky alebo s vami žiadosť spíše finančný sprostredkovateľ. Prečo je pre vás nevýhodné podať žiadosť priamo v banke som písal v tomto článku. 

Prvou vecou ktorú potrebujete, je vedieť ktorá banka vám úver poskytne. Banku najviac zaujímajú dve veci. Či máte dostatočný oficiálny príjem a aký je pomer výšky žiadanej hypotéky ku hodnote nehnuteľnosti. To znamená, že ak má nehnuteľnosť hodnotu 100.000€ a vy žiadate 90.000€, pomer financovania je 90%.

Pokiaľ máte problém dokladovať dostatočný príjem, prípadne chcete brať vysoký pomer financovania alebo pracujete v zahraničí a mzdu máte vyplácanú v inej mene ako euro, automaticky nemá zmysel zisťovať ponuky všetkých bánk. Cena hypotéky je teda až sekundárna vec.

Ak podávate žiadosť so sprostredkovateľom overte si u neho, či spolupracuje so všetkými bankami. Niektoré najväčšie sprostredkovateľské firmy nespolupracujú s najväčšími bankami (napríklad s Tatrabankou nespolupracuje druhá najväčšia sprostredkovateľská firma – tá tmavo červená).

2. Vyplnenú a podpísanú žiadosť odniesť do banky. V tomto momente by vás mal sprostredkovateľ informovať o všetkých poplatkoch spojených s úverom a zdôvodniť vám výber banky. K žiadosti sa prikladá návrh kúpnej zmluvy a občianske preukazy predávajúcich.

3. Nájsť nehnutelnosť, podpísať rezervačnú zmluvu a vyplatiť zálohu. Tento krok môže predchádzať prvým dvom, ale odporúčam aby ste pred tým, než vyplatíte predávajúcemu zálohu, mali istotu že hypotéku dostanete.

4. Vypracovať znalecký posudok. Znalec určí aká je trhová hodnota bytu ktorý kupujete, pre vás to môže byť overenie, či predávajúci nepýta za byt príliš veľa.

5. Schválenie úveru.

6. Úprava úrokových sadzieb. Tu sa ukáže kvalita sprostredkovateľa, ak je skúsený, požiada banku o zníženie úroku, prípadne odpustenie poplatkov za spracovanie. Štandartne je sprostredkovateľ bankou provízne odmenený len z výšky vašej hypotéky ale existujú firmy, ktorým banka vyplatí vyššiu províziu ak máte na úvere vyšší urok alebo poplatky. Opýtajte sa sprostredkovateľa či je platený aj za výšku úroku.

7. Podpis úverových a záložných zmúv. Do banky prídu papiere podpísať dlžníci, ktorý o úver žiadali, predávajúci ktorým nehnuteľnosť patrila podpisujú záložné zmluvy, štandardne je treba aby predávajúci, pokiaľ mali na byt hypotéku priniesli aj súhlas s predčasným splatením ich pôvodnej hypotéky (tzv. vyčíslenie). Záložné zmluvy je potrebné odniesť na katastrálny úrad. To za vás vybavia niektoré banky alebo dobrý sprostredkovateľ.

8. Poistenie nehnuteľnosti. K načerpaniu úveru banka potrebuje tzv. vinkuláciu. Znamená to, že ak vznikne na nehnuteľnosti väčšia škoda (napr. požiar), poisťovna vyplatí peniaze banke a nie vám.

9. Čerpanie úveru. Ako som sa zmienil hore, banka čerpá úver buď na tzv. plombu, teda stačí, ak z katastra prinesiete na pobočku potvrdenie o tom, že ste to podali alebo čerpá na tzv. zápis záložného práva. Na to má kataster 30 dní a úver načerpáte štandardne až po 30 dňoch.

10. Splácanie úveru. Počas splácania sledujte vy alebo priebežne požiadajte sprostredkovateľa aby sledoval úroky ktoré vaša alebo konkurenčná banka ponúka, často krát treba prísť na pobočku a pohroziť, že chcete lepší úrok inak odídete do inej banky. Štandardne vám pobočkári vyhovejú.

Prehľad nákladov ktoré sú spojené s hypotékou – úrok nie je všetko.

• úroková sadzba
• znalecký posudok na byt – cca 150€
• kolky na katastri 66€ v bežnom konaní (v zrýchlenom 266€)
• mesačný poplatok za bežný účet v banke (0-7€ mesačne)
• spracovateľský poplatok – môže byť do výšky niekoľkých stoviek eur
• poistenie nehnuteľnosti – vychádza bežne 80-130€ ročne, podľa zvoleného krytia, ceny nehnuteľnosti a výberu poisťovne

autor: Oliver Korbaš